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¿Qué es la ITE?

La ITE es una inspección visual de la estructura, fachada y cubierta, y las redes comunes de saneamiento y abastecimiento, con el fin de conocer sus características constructivas, su estado y las patologías que puedan afectar al edificio.

La ITE incluye la realización del certificado de eficiencia energética1 (toma de datos de la envolvente del edificio y de sus instalaciones al objeto de certificar la eficiencia energética del edificio) y la recogida de datos sobre la accesibilidad (cumplimiento de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas).

La ITE se concreta en la realización de un informe y dictamen correspondiente realizado por técnico facultativo. (Sólo estarán facultados los Arquitectos y Aparejadores).

¿Porqué la ITE?

Para garantizar el buen estado y la seguridad de los edificios: A través de la ITE se evitan riesgos y posibles daños físicos para las personas que ocupan los inmuebles o que están en su entorno.

Para fomentar la conservación y el mantenimiento de los edificios: La ITE permite acometer las medidas necesarias para prolongar la vida útil del edificio, ya que es el primer paso para el plan de mantenimiento.

Para evitar problemas más graves y situaciones irresolubles: La ITE previene intervenciones o rehabilitaciones más costosas para los propietarios.

Para impulsar la accesibilidad universal y la eficiencia energética: La ITE identifica las necesidades del edificio y las medidas a tomar para garantizar la accesibilidad a todas las personas y promover el consumo energético eficiente.

Para promover la actividad económica en el sector inmobiliario y de la construcción: La ITE impulsa la rehabilitación de edificios y ofrece información relevante a los potenciales compradores de vivienda.

Para conseguir que las ayudas a la rehabilitación se destinen a los elementos estructurales que realmente lo necesitan. La ITE es condición indispensable para acceder a las ayudas públicas, por lo que se convierte en una herramienta de control para garantizar la correcta utilización de las subvenciones.

¿Qué elementos vigila la ITE?

La ITE se realiza básicamente sobre los tres principales elementos comunes del edificio:

  • Estructura
  • Fachada
  • Cubierta
  • Instalaciones de abastecimiento y distribución de agua, y de saneamiento y evacuación.

El estado de cada uno de estos elementos vendrá́ definido por la existencia de sensores o indicadores de defectos:

  • Fisuras
  • Humedades
  • Desprendimientos
  • Deformaciones

Para detectar estos sensores, se considera conveniente realizar al menos una inspección que englobe el 55% de la superficie total del edificio. (Porcentaje recomendado, la cifra no está́ regulada).

¿Como se hace la ITE?

Él técnico autorizado para realizar la ITE debe rellenar un informe con los datos observados y, en función de su apreciación técnica, emitir un dictamen con las acciones a llevar a cabo.

Informe-cuestionario y Dictamen de la ITE.

1.- La inspección constará de un informe-cuestionario, con el que se acreditará que se ha efectuado la visita y revisión de los elementos objeto de análisis para la elaboración de la inspección técnica del edificio, y de un Dictamen detallado, en el que el personal inspector manifestará su opinión sobre los siguientes aspectos:

  • Las condiciones de conservación, seguridad, estanqueidad y de consolidación estructural del edificio, así́ como una indicación inicial de las obras a realizar.
  • La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.
  • La certificación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente.

2.– El Dictamen deberá́ expresar con claridad la importancia y riesgo de los daños detectados y cuáles son, a juicio del personal inspector, los tipos de intervención, necesarios.

Contenido del Dictamen de la Inspección Técnica de Edificios.

El Dictamen deberá́ incluir el siguiente contenido:

  1. Estado general de la estructura y cimentación.
  2. Estado general de las fachadas.
  3. Estado general de las cubiertas.
  4. Estado general de las redes comunes de fontanería y de saneamiento del edificio, así como información sobre la existencia, composición y documentación administrativa y técnica del resto de instalaciones del edificio.
  5. Posibles causas de las lesiones o desperfectos detectados, diferenciando la patología de los sistemas o de los materiales utilizados, así como las medidas recomendadas (desalojo, apuntalamiento, revisión periódica, etc.).
  6. Propuesta global de intervención, en la que se propondrá́ el personal que debe intervenir y se señalaran las medidas de seguridad a adoptar, en caso necesario.
  7. Grado de ejecución y efectividad de las medidas adoptadas, como consecuencia de inspecciones anteriores, si las hubiera.
  8. Estimación de la necesidad de un proyecto técnico para acometer las intervenciones de reparación.
  9. Plazo para la realización de las intervenciones.
  10. Naturaleza de los tipos de intervención, pudiendo ser ésta inmediata, muy urgente, urgente, necesaria a medio plazo y/o de mantenimiento.
  11. La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.
  12. La certificación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente.

¿Qué resultados o calificaciones contempla la ITE?

La ITE es el primer paso del proceso de mantenimiento general del edificio. La ley contempla 5 grados, en función del estado del edificio, que obligarán a los propietarios a tomar medidas de reparación con mayor o menor rapidez:

Grados de las actuaciones requeridas

Grado 1. – Inmediata: intervención a adoptar en un plazo máximo de 24 horas, acudiendo al servicio de extinción de incendios si no se disponen de otros medios, en supuestos de confluencia de deterioros extremos, con riesgo de colapso del elemento y con riesgo inminente de daños a personas o bienes ajenos, y cuando sea necesario adoptar medidas de seguridad como apuntalar, desalojar, cerrar el acceso a una zona del edificio, montar bandejas de seguridad para evitar desprendimientos, etc.

Grado 2. – Muy urgente: intervención asociada a daños importantes de las partes del edificio o de sus elementos, que conllevan un riesgo a corto plazo para personas o bienes ajenos, pero para los que se considera que, por su estado de degradación, el plazo máximo que se debe establecer para este tipo de actuación debe de ser de tres meses, independientemente de la necesidad o no de disponer de medios auxiliares de seguridad.

Grado 3. – Urgente: intervención cuando se detectan deficiencias graves, que puedan llevar a la degradación del elemento o del sistema, de forma progresiva. El plazo máximo que se debe establecer para este tipo de actuación es de doce meses.

Grado 4. – Necesaria a medio plazo: a asociar con deficiencias puntuales, que no afectan al funcionamiento del sistema y que necesitan una actuación específica, ya que si no se corrigen puede degenerar en un proceso patológico de mayor envergadura. En este caso se pueden considerar las actuaciones que pueden aplazarse más de un año.

Grado 5. – Mantenimiento: cuando no se han detectado lesiones, o cuando éstas por su levedad no entrañan riesgo aparentemente, ya que con un mantenimiento apropiado se pueden subsanar o detener su progresión, entendido este como el conjunto de operaciones y cuidados a efectuar periódicamente para prevenir el deterioro de un edificio y mantenerlo en buen estado.

¿Quién puede realizar la ITE?

La ITE puede ser realizada en su integridad por:

  • Arquitectos
  • Arquitectos Técnicos o Aparejadores

Asimismo, la certificación de eficiencia energética puede ser suscrita por Ingenieros o Ingenieros Técnico, o Técnico habilitado al efecto.

No existe un registro oficial de personal autorizado. Todos los profesionales que cuenten con dicha titulación, ya sea de forma individual como profesional liberal o trabajando en una Entidad de Control de Calidad de la Edificación, pueden efectuar esta tarea.

Las entidades y profesionales adjuntaran, junto con la documentación de cada ITE realizada, una declaración responsable de acuerdo al modelo recogido en el anexo II. Esta declaración permitirá elaborar la inspección técnica correspondiente, para la que declaran cumplir los requisitos exigibles como personal inspector de la edificación, tanto a la entidad como al o la profesional.

La ciudadanía puede elegir libremente al profesional que desee.

¿Cuánto cuesta la ITE?

El importe de la ITE no está regulado, por lo que su precio dependerá de lo que establezcan los profesionales autorizados de manera individual.

Dado que existe libertad de elección de profesionales, los propietarios podrán solicitar los presupuestos que deseen y optar por el más adecuado a sus intereses.

¿Qué pasa si no se cumple la obligación de presentar la ITE?

La ley establece que habrá sanciones según normativa urbanística y los ayuntamientos actuarán en base a su capacidad sancionadora. En este sentido, el incumplimiento tendrá la consideración de infracción urbanística.

El Ayuntamiento podrá actuar de forma subsidiaria tanto en el caso de no presentación de la ITE como en la falta de actuación ante un dictamen de grado 1, 2 o 3.

¿Quiénes están obligados?

La Ley vasca de Suelo y Urbanismo de 2006 y la ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, establece que todos los edificios residenciales de más de 50 años, las edificaciones y construcciones catalogados, así́ como los edificios de uso residencial incluidos en la categoría de “fuera de ordenación” deben de disponer de la ITE.

Obligación de presentar la ITE en el Ayuntamiento

El decreto de modificación establece que los edificios residenciales que cumplan 50 años tienen un plazo de un año para hacer y presentar la ITE en el Ayuntamiento. No obstante, para permitir la puesta al día de los edificios de más edad, el decreto de modificación contempla un calendario progresivo (aquellos edificios residenciales que tengan 50 o más años a fecha de 27 de junio de 2017 deberán presentar la ITE antes del 28 de junio de 2018 (así́ como los edificios catalogados a partir de esa misma fecha).

Además, los edificios cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas de la Administración Publica de la Comunidad Autónoma del País Vasco con el objetivo de acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, deberán realizar la ITE con anterioridad a la formalización de la petición de la correspondiente ayuda, independientemente de la antigüedad del edificio. Las administraciones podrán indicar las actuaciones a subvencionar en función de los resultados de la ITE.